Wer nach einem Airbnb-Vollservice ohne Provision sucht, meint meistens nicht, dass gar nichts bezahlt werden soll. Gemeint ist ein Modell, bei dem die Gästebetreuung erledigt wird, ohne dass ein Dritter die Kontrolle über Buchungen, Preise oder Einnahmen übernimmt. Dieser Ratgeber stellt vier Modelle mit ihren typischen Kosten gegenüber, rechnet drei Umsatzgrößen konkret durch, erklärt die offizielle Airbnb-Co-Host-Funktion und liefert eine Checkliste mit zehn Fragen für das Vertragsgespräch.

Vier Modelle im Vergleich

Modell Was enthalten ist Typische Kosten Wer die Kontrolle behält
Voll-Agentur mit Vollmacht Preisgestaltung, Kalenderpflege über mehrere Portale, Gästekommunikation, Reinigungskoordination, oft Rechnungsstellung Üblicherweise 10 bis 20 % vom Umsatz, bei sehr umfassenden Paketen (z. B. mit Mietgarantie) auch darüber Agentur, meist mit Zugriff auf Konten
Co-Host auf Provision Aufgabenumfang individuell vereinbart, von reiner Gästekommunikation bis zur vollständigen Übernahme; Auszahlung über Airbnbs Co-Host-Funktion Marktüblich 10 bis 25 % vom Nettobuchungsumsatz, gestaffelt nach Leistungsumfang Vermieter behält formal das Inserat, Co-Host erhält festgelegte Berechtigungsstufe
Gästebetreuung zum festen Preis je Einheit ohne Kontozugriff Chat und Telefon rund um die Uhr, Verlängerung und Stornierung nach Vermieterregeln, Online-Check-in mit Meldeschein, Reinigungskoordination Fester Monatspreis je Einheit, z. B. 99 € für die erste und 79 € für jede weitere Einheit ohne Grundgebühr, unabhängig vom Umsatz Vermieter
Selbstverwaltung mit Hilfsmitteln Vermieter beantwortet Anfragen selbst, nutzt allenfalls Vorlagen und geplante Nachrichten der Portale Keine laufenden Kosten außer der eigenen Zeit Vermieter

Die Portalgebühr von Airbnb oder Booking.com kommt bei allen vier Modellen zusätzlich hinzu und lässt sich durch kein Servicemodell umgehen, solange über die jeweilige Plattform gebucht wird.

Was eine klassische Verwaltungsagentur mitbringt

Verwaltungsagenturen für Ferienimmobilien berechnen üblicherweise 10 bis 20 % vom erzielten Umsatz als Kommissionsmodell. Eine Übersicht von PriceLabs nennt für Vollservice-Pakete Spannen von 15 bis 40 %, weil die Agentur dann zusätzlich Preisgestaltung, Gästekommunikation und weitere Aufgaben übernimmt. Dafür übernehmen Vollmacht-Agenturen in der Regel ein umfassendes Leistungspaket: Preisgestaltung, Kalenderpflege über mehrere Portale, Gästekommunikation, Reinigungskoordination und oft die Rechnungsstellung. Der Umkehrschluss ist ebenso wichtig: Wer eine Agentur mit voller Vollmacht beauftragt, gibt in der Regel auch die Preisgestaltung und teilweise den Zugriff auf die Buchungskonten ab.

Illustration: Vier Modelle als Balken, die Zimmerwache-Eule zeigt auf den festen Preis
Vier Modelle, vier Kostenlogiken – nur eines hängt nicht am Umsatz.

Was die Airbnb-Co-Host-Funktion konkret regelt

Airbnb bietet eine eigene Co-Host-Funktion mit drei Berechtigungsstufen, die der Vermieter jederzeit ändern kann. Die höchste Stufe umfasst Kalenderverwaltung, Vergabe von Berechtigungen an weitere Co-Hosts, Gästekommunikation, Einsicht in Zahlungen und Transaktionsverlauf sowie die Bearbeitung von Erstattungsanfragen und Schadenersatzforderungen. Die mittlere Stufe beschränkt sich auf Kalendereinsicht und Gästekommunikation. Die unterste Stufe zeigt nur Kalender sowie An- und Abreisedaten, ohne dass der Co-Host öffentlich im Inserat erscheint.

Die Auszahlung läuft über eine vom Vermieter festgelegte und vom Co-Host bestätigte Aufteilung; der Co-Host erhält seinen Anteil, sobald der Gast eingecheckt hat. Airbnb weist selbst darauf hin, dass Auszahlungsteilungen in manchen Regionen eingeschränkt sein können. In der Praxis werden laut einem Ratgeber für Co-Hosting in Deutschland Provisionen zwischen 10 und 25 % des Nettobuchungsumsatzes berechnet, gestaffelt nach Leistungsumfang: rund 15 % für Basisleistungen wie Inserat und Gästekommunikation, rund 20 % mit zusätzlichem Revenue-Management, rund 25 % für eine vollständige Betreuung.

Rechenbeispiel für drei Umsatzgrößen

Die folgenden Rechnungen sind Redaktionsschätzungen zur Einordnung, keine Zusicherung künftiger Kosten oder Einsparungen. Verglichen werden für eine Einheit eine Vollmacht-Agentur mit angenommenen 15 % vom Umsatz und eine Gästebetreuung ohne Kontozugriff zum festen Preis von 99 € im Monat für die erste Einheit, ohne Grundgebühr.

Monatsumsatz je Einheit Agentur bei 15 % Gästebetreuung zum festen Preis Differenz
1.500 Euro 225 Euro 99 Euro 126 Euro
3.000 Euro 450 Euro 99 Euro 351 Euro
6.000 Euro 900 Euro 99 Euro 801 Euro

Der Unterschied entsteht aus zwei Gründen. Erstens aus dem Leistungsumfang: Im Beispiel übernimmt die Agentur zusätzlich Preisgestaltung und Kalenderpflege über mehrere Portale, während sich der feste Preis ausschließlich auf Gästebetreuung, Check-in und Reinigungskoordination bezieht. Zweitens aus der Preislogik: Der feste Preis bleibt gleich, die Provision wächst mit dem Umsatz. Umgekehrt gilt: Liegt der Umsatz einer Einheit unter etwa 660 Euro im Monat, ist bei 15 % die Provision niedriger als der feste Preis; bei mehreren Einheiten sinkt der Durchschnittspreis je Einheit, weil jede weitere Einheit 79 Euro kostet. Wer die Preisgestaltung selbst behalten möchte oder bereits ein eigenes System für Kalender und Preise nutzt, zahlt bei der Agentur in diesem Beispiel für eine Leistung mit, die er nicht in Anspruch nimmt.

Checkliste: Diese 10 Fragen vor Vertragsunterschrift stellen

  1. Wie lange läuft der Vertrag, und ab wann ist eine Kündigung möglich?
  2. Welche Kündigungsfrist gilt, und muss sie schriftlich erfolgen?
  3. Wem gehört das Inserat auf Airbnb oder Booking.com nach Vertragsende, dem Vermieter oder der Agentur?
  4. Wem gehören die gesammelten Bewertungen, und wandern sie bei einem Wechsel mit?
  5. Wer hat während der Vertragslaufzeit Zugriff auf das Buchungskonto und die Auszahlungen?
  6. Wer legt die Preise fest, und wie oft werden sie angepasst?
  7. Wie werden Reinigungskosten abgerechnet, pauschal je Buchung oder nach Aufwand?
  8. Wer haftet bei einem Schaden durch einen Gast, und wer meldet ihn beim Portal?
  9. Ist die Vergütung ein fester Anteil vom Umsatz oder eine Kombination aus Fixum und Provision?
  10. Was passiert in umsatzschwachen Monaten, fallen dennoch feste Kosten an?

Wer diese zehn Fragen vor der Unterschrift beantwortet bekommt, kann ein Angebot unabhängig von der Bewerbung einordnen und mit einem anderen vergleichen.

Was ein Servicemodell zum festen Preis ohne Kontozugriff anders macht

Eine Alternative zur Vollmacht-Agentur liegt in der Trennung zwischen Kommunikation und Kontrolle: Die Gästebetreuung, also Chat und Telefon rund um die Uhr, Bearbeitung von Verlängerung und Stornierung nach den Regeln des Vermieters, Online-Check-in mit Meldeschein sowie Reinigungskoordination, wird gegen einen festen Preis je Einheit übernommen, ohne dass Konten, Preise oder Einnahmen die Hand wechseln. Zimmerwache arbeitet nach diesem Prinzip: 99 € für die erste Einheit im Monat, 79 € für jede weitere, ab der 10. Einheit 59 €, keine Grundgebühr, keine Vorabkosten. Der Vermieter behält die Preisgestaltung, sieht jede Auszahlung auf dem eigenen Konto und kann das Modell jederzeit beenden, ohne ein Inserat oder Bewertungen zu verlieren, da sie bei ihm verbleiben.

Was das für die eigene Entscheidung bedeutet

Wer nach einem Vollservice ohne Provision sucht, sollte vorab klären, wer die Preise einstellt, wer Zugriff auf das Buchungskonto hat und wie die Vergütung berechnet wird, fix pro Monat, gestaffelt oder als Anteil am Umsatz. Erst mit diesen Antworten lässt sich ein Angebot mit einem anderen vergleichen, unabhängig davon, wie es beworben wird. Details zum Ablauf zeigt die Seite So funktioniert es, die genaue Preisstruktur steht in der Preisübersicht.

Warum sich ein Vergleich jetzt lohnt

Der deutsche Beherbergungsmarkt verzeichnete 2025 mit 497,5 Millionen Gästeübernachtungen einen neuen Rekordwert, bei Ferienunterkünften blieb die Zahl der Übernachtungen mit einem Plus von 0,2 % nahezu konstant. In einem Markt mit stabiler bis leicht wachsender Nachfrage entscheidet sich Wettbewerbsfähigkeit zunehmend über Antwortgeschwindigkeit und Zuverlässigkeit der Gästebetreuung. Wer die Kostenstruktur zwischen Vollmacht-Agentur, Co-Host und Servicemodell zum festen Preis konkret vergleichen will, findet die Gegenüberstellung im Agenturvergleich; ein Angebot für Ferienwohnungen oder Monteurzimmer lässt sich in wenigen Minuten anfragen. Wie sich Meldescheinpflicht und Online-Check-in dabei ohne eigenes Personal organisieren lassen, zeigt der Ratgeber Check-in ohne Personal.

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Quellen